Soal status tanah
Tanah SHM induk atau masih girik/ Letter C ?
Kalau masih induk, kapan pecah sertifikatnya ? ada timeline tertulisnya ?
Pecah sertifikat
Soal izin dan legalitas bangunan
IMB/ PBG Sudah terbit atau masih proses?
Kalau KPR jalan tapi pbg belum keluar, aman nggak di bank?
Kalau izin belum beres tapi saya sudah akad, resikonya apa ke saya?
Soal Developer
developer ini PT apa ? bisa cek ahu online?
Sudah berapa proyek yang selesai dan yang mangkrak?
pernah ada komplain atau kasus hukum nggak?
soal bank dan KPR
Bank apa aja yang kerjasama ?
Kalau ditolak bank, DP saya balik utuh atau hangus ?
biaya KPR total di awal apa aja ? bisa dirinci satu-satu ?
bunga fix berapa tahun ? setelah itu skemanya gimana ?
soal harga dan biaya tersembunyi
harga All In atau masih ada biaya di luar brosur?
AJB, bphtb, balik nama, notaris Siapa yang menanggung?
Kalau telat serah terima, ada denda ke konsumen?
Soal serah terima dan resiko
Terima fisik kapan? Tertulis di PPJB?
Kalau bangunan nggak sesuai spek, mekanisme komplainnya gimana?
Kalau developer bermasalah di tengah jalan, Posisi saya gimana?
*Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan resmi pengganti IMB untuk mendirikan, mengubah, atau merawat bangunan agar sesuai standar teknis dan tata ruang, yang diajukan melalui sistem SIMBG. PBG wajib dimiliki sebelum konstruksi dimulai dan berlaku seumur hidup bangunan selama tidak ada perubahan fungsi. Prosesnya meliputi konsultasi teknis, perhitungan retribusi, hingga penerbitan.
Developer menyewa lahan untuk KPR
Sertifikat bukan atas nama developer
Ini paling krusial. Biasanya:
SHM/ HGB atas nama orang lain; atau
atas nama perorangan bukan PT developernya
Kalau lo tanya: "ini tanahnya atas nama siapa?" jawabannya muter: "aman kok kerja sama".
Statusnya kerjasama lahan, bukan pembelian. Developer ngomong:
bagi hasil
kerjasama pemilik lahan
sistem bangun jual
Artinya tanahnya bukan punya dia, dia cuma numpang bangun
Surat tanah masih girik/ letter C/ AJB lama. Biasanya: belum SHM, belum HGB, masih atas nama warisan
Terus bilang: nanti dinaikin pas rumah jadi
Ini bahaya kalau nggak beres
Developer ngejar jualan tapi ngindarin bahas legal, ditanya: IMB/ PBG?, split sertipikat?, proses balik nama?.
Jawabannya: tenang aja udah biasa. Nanti beres pas akad.
Padahal: legal itu HARUS beres di awal, bukan janji
Bank KPR terbatas atau ribet (ciri kuat banget nih). Biasanya: cuma 1 bank, atau malah cash only, atau KPR tapi lama dan banyak syarat. Karena bank juga ragu sama status lahannya
DP bisa super kecil, tapi progres legal nggak jelas. DP 5 juta/ 10 juta. Tapi: SHM belum split, IMB belum ada, PBG belum keluar. DP murah = umpan. Resiko? di anda.
kontrak jual belinya aneh. Bukan AJB langsung, tapi: PPJB panjang, perjanjian bertahap, banyak klausul "jika terjadi". Biasanya untuk mengamankan developer bukan pembeli.
Intinya (biar gampang diingat nilai)
Developer sewa lahan = dia jual rumah di tanah yang bukan miliknya. Selama lahan belum jadi milik developer atau belum clear ke pembeli. Resiko: sengketa, gagal split sertifikat, KPR mandek, bahkan rumah bisa ditarik pemilik tanah.
Jika mau aman, lakukan ini, tanyalah
Sertipikat atas nama siapa
Minta lihat asli bukan foto WA
Pastikan bank KPR besar mau biayain
Jangan cuma percaya omongan marketing
INSPEKSI RUMAH, APA SAJA YANG DICEK?
Legalitas & Persuratan. Pengecekan status kepemilikan, kejelasan sertifikat, IMB/PBG, kesesuaian data, dan potensi sengketa.
Struktur & Fondasi Bangunan. Evaluasi retak struktur, penurunan bangunan, kolom, balok, dan indikasi kegagalan konstruksi.
Plumbing & Sanitasi. Cek kebocoran pipa, tekanan air, saluran pembuangan, dan rembesan tersembunyi
Kelistrikan & Keamanan. Pemeriksaan instalasi listrik, MCB, grounding, beban daya, dan risiko korsleting atau kebakaran
Kondisi Fisik & Lingkungan. Dinding, lantai, plafon, kelembapan, bekas banjir, sirkulasi udara, serta faktor lingkungan sekitar
Kantor Advokat dan Konsultan Hukum
Himawan Dwiatmodjo & Rekan
Jl. Rawa Kuning, Pulogebang, Jakarta Timur, DKI Jakarta, Indonesia
Email: lawyerhdp@gmail.com
Telepon/Pesan Teks: +62895-4032-43447